手付金は戻ってくるの？

相変わらず、寒いですね。
今年の半ばあたりから、経済はほんとおさぶいです。
今後、ブリザード級になるのでしょうか？ならないでほしいです。
寒いの苦手なんで。

今週も、有名な不動産会社さんが倒産したニュースを読みました。

倒産前に契約して手付金を支払った場合、
倒産したら手付金は戻ってくるの？という問題を考えてみたいと思います。

ふつー物件を購入した場合、手付金を支払います。
その後、物件を手に入れる前に不動産会社さんが
ベストを尽くしたのですが致しなく潰れてしまいました。

おーのー。どうするか不安になります。困ります。
物件も手に入ってないのに手付金ぐらい返して！というのが人情だと思います。

「手付金も返せない」なんて不動産会社がいったらどうなりますか。
手付金を支払った方は怒りが収まらないでしょう。

ということで、そんなことはさせないということで、

手付金等の保全措置というルールがあります。

せめて、支払った金銭(手付金等)だけは確実に買った人に
返還できるような措置、これ保全措置を講じました。

不動産会社はおのずと、宅建業者になります。

宅建業者は、自ら売主さんとなる売買契約について

原則。

一定の保全措置を講じた後でなければ、宅建業者でない買主から
手付金等を受領してはならない。売主である宅建業者が保全措置を講じてないときは
買主は手付金等を支払わなくても履行遅滞とはならない。




宅建業者さんは保全措置をしないと、宅建業者ではない方から
手付金等を受け取れない。

で、保全措置とらないと、手付金支払らわないぞ。

ということが言えると思います。原則そうで、例外はあります。




手付金等は、契約締結から引渡までの間に授受される金銭で
代金に充当されるものです。名称うんぬんはさておき。


さきほどから保全措置と書いていますが、具体的にどういった事なのでしょうか？

未完成物件の場合、
1.保証委託契約
2.保証保険契約

完成物件の場合、
1.保証委託契約
2.保証保険契約
3.手付金等寄託契約


1.保証委託契約？

「保証委託契約」は、銀行、信託会社その他政令で定める金融機関等との間で
保証委託契約をし、その連帯保証契約書面を買主に交付すればよいことになっています。　

宅建業者さんと、金融機関等とが連帯保証で買主さんの手付金等を保証するとのこと。



2.保証保険契約？
保険会社による保証保険契約。

保険会社さんが、保険をかけて手付金等を保証するとのこと。



3.手付金等寄託契約　
指定保管機関による保管すること。



保全措置とは、連帯保証、保険、保管するってことですね。
ほんと、銀行・保険会社が危なくなったら大変ですよね。


んで。


保全措置でも例外があります。

1.買主さんが、所有権登記をしたとき・所有権移転の登記をした時
2.受領する手付け金等の額が次の金額以下である時

保全措置が不要で、手付金を受領することができる。

未完成物件
代金の5%以下 かつ 1,000万円以下

完成物件
代金の10%以下 かつ 1,000万円以下


例えば、3000万円で物件を購入したとしましょう。

未完成物件の場合は

3000×0.05 = 150

150万円以下の場合は受領できます。


完成物件の場合は

3000×0.05 = 300

300万円以下の場合は受領できます。


返ってこないといってるわけではありません。
その金額なら、保全措置とらなくても宅建業者さんは手付金等を
受領する事ができますよということです。


倒産前に契約して手付金を支払った場合、
倒産したら手付金は戻ってくるの？

保全措置がとられてくる場合、保証書で手付金は戻ってきます。
ただ、手付金の額が保全措置不要だった場合、うーん、固まります。
法律の詳しい人に相談して、倒産した宅建業者と交渉して
みようかなって気になります。役所いって相談するのも考えられますね。
あらかじめ保全措置とるのを前提に契約を結ぶと安全ですね。


書いてて、これは宅建試験の解説がしたいのか
仮想相談の解決したいのか自分でもさっぱり意図がみえません。w
雑談レベルです。やっぱり、講師さんはすごいなと思いました。

こんなの読むぐらいだったらほんと過去問を繰り返し解いた方がいいですよ。

手付金の分割

寒くなってきましたね。師走ですね。
今年の冬は、ニュースなんか見るといろな意味で寒いですよね。

さて、

自分がマンション買おうと思いました。けど手付金持ってないよ。
手付金って分割にしてくれたら払えそうだな。よーしと思い不動産屋さんに
行っていろいろマンションを見てきました。そして、気に入った物件がありました。

「このマンション申し込みます。で、手付金分割にしてください？」

[問題]
不動産屋さんは、手付金を分割して契約できるでしょうか？


[答え]
できません。

やっぱ解約しようとなった場合、解除できなくなってしまうから。
実際に手付放棄の解除ができなくなってしまう。


第４７条第３号 業務に関する禁止事項
手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

第４７条第３号関係
信用の供与について
本号中「信用の供与」とは、手付としての約束手形の受領等の行為、手付予約をした場合における宅地建物取引業者による依頼者の当該予約債務の保証行為等もこれに該当することとなる。なお、手付の 分割受領も本号にいう「信用の供与」に該当する。

宅建業法39条２項
宅建業者が自ら売主として，宅建業者でない者と売買契約を締結した際に，手附を受領する場合は，その性質を問わず，解約手付とみなされます。


「では、手付金安くしてください。」

禁止されていません。
不動産屋さんは、安くしてくれるかもしれません。


「他に手付金の分割してくれるところ紹介してください」

禁止されていません。
不動産屋さんは、他の金融機関などを紹介してくれるかもしれません。


[まとめ]
不動産屋さんは、手付金の分割して契約を誘引してはいけません。
手付金を安くしたり、貸し付けてくれるところを斡旋することができます。



えーっと、(--;)やっぱりこの企画いまいちです。(-w-)難しいです。
これを読むぐらいだったら、過去問を繰り返し解いたほうがよっぽどましです。w
こんなしょうもないブログ読まずに、過去問を繰り返し解きましょう。

はじめに

試験経過後、何ヶ月か経って宅建知識を使っていないと

あれこういう場合どうだっけ

と微妙にぶれてきます。

それではいけないと思い、ぶれてきた点全部じゃないですけど
ブログに問題とその答えを書いていこうと思います。

でも、こういうのって法改正があった場合、ブログも修正しないと
いけないな。うーん。この企画は長く続かないかもしれないな。

自分の法改正のチェックにもつながるから、いいかな。
法改正の全部をブログに落とし込めるかな。

宅建受験者さんの役に立てればと思うけど、かえって迷惑かな。
迷惑じゃなければ、自己責任でこのブログとおつきあいください。

登録講習の案内

合格証書が郵送されてきました。

登録講習の案内が同封されていました。
そういえば、2年以上不動産業に従事してないな。

早い、安いの条件で考えたら
不動産流通近代化センターか住宅新報社さんどちらかかな。

名前	講習料	修了書発行最短日
住宅新報社	28,000円	2009/1月末
不動産流通近代化センター	28,000円	2009/2/13

H20.12月現在

住宅新報社さん、はえー。

申し込みします。

合格発表

さて、合格発表当日になりました。


結果は、


42点で合格しました。


お世話になった方々、どうもありがとうございます。


では、宅建受験生の皆さんへ合格の秘訣をご紹介します。


「過去問を試験日まで繰り返し解く」
「受かるまであきらめない」


この2点を心がけました。

過去問が繰り返し解けるなら、どの宅建テキストでもいいと思います。
受かるまでは、あきらめない。自分の意思を持つだけです。




今後、このブログどうしていこうかな。
とりあえず、ブログタイトルでも変えます。

過去問をのせて解説しようかと思ったんですが、十影響さんのサイトとか宮崎先生のとことか
ネットに載っているし、市販の本、資格学校にもあるからあんま意味ないし
受かる秘訣も書いたから。

課題だけのせてみようかな。うーん。
役に立つのか実感得られそうにないなー。

実際の宅建事務ネタでも書いてみようかな。うーん。
個人情報云々うるさそうだからなー。

スタンスは、不動産の有益な知識、情報を送るのはブレたくないな。
それを宅建受験生の人へなのか一般の人へなのか。

どんな形あれ、貢献できるブログにしようかと思います。

うーん。

スタートラインにつきました。
ゆっくり前進しますわ。

カウントダウン

2

カウントダウン

3

結果待ち

結果待ちです。

12月3日まで

宅建メモ

宅建メモ

宅建業法

■宅建業者　免許

営業に関して成年者と同一行為能力がある場合
なくても法定代理人に欠格事由がない場合
未成年でも宅建業者免許を受けれる


政令で指定される使用人をおいた場合、30日以内に変更の届出をする。

宅建業者の廃業の届出

届出事由	だれが？	いつまでに？
破産	破産管財人	その日から30日以内
合併により消滅	消滅した会社を代表する役員	その日から30日以内
破産・合併により消滅以外	清算人	その日から30日以内

破産手続き決定があった場合、免許の効力は、届出のあった日から失効する。

信託会社も営業保証金の供託または保証協会に加入せず宅建業務をしてはならない。

取引主任者証には、勤務先の住所は記載されてない。

宅建業者が他の法令に違反した時
指示処分の対象となりまたは免許権者は業務停止処分とすることもできる。

免許取消の聴聞の公示日前60日以内に免許を取消された法人の役員であった者
その法人業者が免許を取消された日から５年を経過していなければ、免許を受ける事ができない。

賄賂で罰金刑　欠格事由には該当しない。
背任で罰金刑　欠格事由に該当する。

不正な手段により宅建業の免許取消処分を受けた法人の政令で定められる使用人
宅建業、取引主任者の登録とも欠格事由にならない。

■事務所等
宅建業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。

契約行為をしない案内所は、免許権者と物件のある所在地の知事に届けないでよい。

■取引主任者　免許

復権を得ていなくても、試験は受けられる。

取引主任者の登録を受けていて、登録の欠格事由になる刑罰を受けた場合、30日以内に免許権者へ届け出なければならない。

■供託所
営業保証金の変換、例えば金銭のみで供託しているのを金銭＋有価証券に置き換えるなど
した場合は、遅延なく免許権者に届け出しなければならない。

■預かり金の保全措置
50万円以上の預かり金、支払金の保全措置は任意です。これは重要事項説明書に
記載しないと行けない。50万円未満は、預かり金、支払金に該当しない。

■重要事項説明書
手付金等保全措置の概要は、保証委託契約か保険保証契約によるのか別
保全措置を行う機関の種類、名称等を説明する事になっている。

売買契約の対象となる区分所有建物では、
計画的な維持修繕費用の積み立てがあれば、その定めと積立額を説明しなければならない。


■クーリングオフ
引き渡し完了かつ代金を全額支払った場合、解除できない。

宅地建物取引主任者1

取引主任者がする仕事

1. 重要事項を説明する
2. 重要事項説明書の記名押印
3. ３７条書面への記名押印

法定代理人から営業許可を得た未成年者　登録OK

結婚した未成年者　登録OK

ただの未成年 登録NG

違い

宅建業者になるには

ただの未成年　法定代理人が免許欠格事由がなければOK

営業許可を受けた or 結婚している未成年　自分自身が欠格事由がなければOK

取引主任者資格登録簿

どこにある？　登録を受けた知事のところ

なにが登録してある？

氏名

住所

本籍

勤務先の商号又は名称（免許番号）

変更する場合、遅延なく

だれに？免許権者　変更の登録を申請する

宅地建物業者

宅地建物業免許

宅地建物業免許がいるかどうか

反復して、不特定多数と取引を行う。

	自ら	代理	仲介
売買	いる	いる	いる
交換	いる	いる	いる
賃貸	いらない	いる	いる

免許の基準

欠格事由

・業務停止処分に違反した

・不正の手段で免許を取得した

・業務停止処分事由にあたり情状が特に重い場合

業法違反、暴力系、背任罪での法律違反はだめ。罰金刑以上　

普通の法律違反で、禁固・懲役に処されたもの

５年間は免許を受けられない。

執行猶予期間が満了すれば、直ちに免許を受けられる。

免許の書き換え

有効期間満了の９０日前から３０日前まで

有効期間は５年

○ 免許替え

新免許者に直接申請する

新免許を受けてから５年

○届け出

届け出	だれが？	いつまでに
死亡	相続人	死亡を知ってから３０日以内
破産	破産管財人	破産してから３０日以内
合併消滅	消滅した法人の代表役員	消滅してから３０日以内
解散	清算人	解散してから３０日以内
廃業	業者本人or業者の代表役員	廃業してから３０日以内

だれに？　免許権者