自己借地権

こんばんは。おひさしぶりです。
月一ペースで運営しています。

うーん。前回までは、宅建過去問を出して
解説するといった内容だったんですが、www
やっぱり、、、＾＾ ＾＾ ＾＾。長続きしない気がするんですね。

ちと当分、このブログを気楽に運営していきたいと思いますので
内容変えます。

ふと民法を学習していて不明なところを明らかにしていきたいと思います。

さて、自己借地権とはなんじゃらほい。

自己借地権。自分の所有する土地を自分が借りる権利。

混合の原則。


民法（混同）

第179条

   1. 同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

   2. 所有権以外の物権及びこれを目的とする他の権利が同一人に帰属したときは、当該他の権利は、消滅する。この場合においては、前項ただし書の規定を準用する。

   3. 前二項の規定は、占有権については、適用しない。


例えば、自分の親が所有権を有する土地に自分に借地権を設定してもらった。
時が経ち、相続により、自分が所有権も有するようになった。この場合、借地権は消滅します。

ということは、民法では原則、自己借地権を認めていません。

しかし、区分建物（マンション）を分譲する場合、
売り主は、買主に「敷地権＋専有部分」を売ります。

敷地権の種類には、所有権、地上権、賃借権があります。

地主さんの中には、所有権を手放したくない地主さんもいます。

そこで、地主さんは、自分に借地権を設定して、分譲をしようとしました。
しかし、混合の原則により、地主さんは自分名義の借地権を設定できませんでした。
なので、誰か自分とは別の人を借地権者にして、順次分譲をしていきました。

この手続きもめんどくさい、、、。回りくどい。

ということである条件をつけて、自分の所有権を有する土地に自分名義の借地権を
設定できるようにしたのです。

それが、自己借地権です。

さて、ある条件というのは

借地権設定者、土地所有者以外の他の者と共に、借地権を有する事。

です。

借地権設定者、土地所有者が自分だったら、借地権者は、自分以外の人と自分
でなければいけない。

と



おちがつかないっっw



ということで、宅建試験には、、、微妙ですかね。
過去問をひたすら繰り返し解きましょう。

では。

代理人

こんばんは。
おひさしぶりです。

最近温かくなったと思ったら、今日は寒かったです。

皆さん、花粉症はどうですか？以前薬屋でアルバイトしてたことがありまして
鼻の中の粘膜は、アルカリ性だから、カルシウムを補給すると、症状が緩和すると聞きました。
今年私は、あまり花粉の影響を受けてないので私の代わりに試して見てください。


さて、今回からは代理の問題を解いてみましょう。
ブログの内容を軽くしてみようと思います。


[S59-4-4]

権限の定めのない代理人は，保存行為しか行うことができない。

×

民法（権限の定めのない代理人の権限）
第百三条 　権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一 　保存行為
二 　代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為




[S59-4-2]

法定代理人は，本人の許可や特別の許可がなくても，自らの責任をもって復代理人を選任することができる。

○

民法（任意代理人による復代理人の選任）
第百四条 　委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。



（法定代理人による復代理人の選任）
第百六条 　法定代理人は、自己の責任で復代理人を選任することができる。


任意代理人は、本人の信託を受けている者であること。また、いつでも辞任する事ができるから。

法定代理人が本人の信託を受けて代理人となったものでなく、権限の範囲が広く
一人で事を処理することが困難な事も多く辞任も容易ではないから。





代理人の問題は昭和60年から、問題の文字数が多くなっていると思います。
複合問題などが出てちょっと一見複雑そうですね。問題を簡単にしていくしかないので基本的な事を確実に理解していきましょう。
民法は、短時間で学習の効果が見えずらいと聞いたので、私は、民法をほどほどにやりました。
おかげで、宅建試験終わってもこのように民法学習しています。

民法をせめていきたいと思います。

それでは、過去問を繰り返し解きましょう。

消費税

おはようございます。

宅建資格勉強はすすんでいらっしゃいますでしょうか？

宅建は、過去問を繰り返し解けば落ちる試験ではありません。

自信を持って取り組みましょう。




さて、今回は報酬額と消費税の話です。


実際に報酬額を計算して、消費税をかけて受領する事ができる額はいくらなのか
と取引形態によって受領できる金額の限度を問われる問題がほとんどだと思います。



課税業者 法定報酬額 × 1.05

免税業者 法定報酬額 × 1.025


取引形態によって受領できる報酬額の限度

	売買・交換	貸借(居住用建物)	貸借(非居住用建物)
代理	依頼した者から報酬の限度の2倍	依頼者から合計で借賃の1ヶ月分が限度	依頼者から合計で借賃の1ヶ月分が限度
媒介	依頼した者からのみ	原則：依頼者の一方から借賃の1/2ヶ月分が限度 依頼者から承諾を受けている場合は、一方の依頼者から借賃の1ヶ月分が限度 双方から依頼を受けた場合は、借賃の1ヶ月分が限度	依頼者から合計で借賃の1ヶ月分が限度

複数の宅建業者が取引に関与する場合、関与した宅建業者全員が受領することができる報酬額合計は
依頼者の一方から受ける報酬の限度の2倍を超えてはいけない。








[h10-40]
次の報酬額は違反するかしないか。

ウ　消費税の免税業者であるＣが，消費税の課税業者である丁から依頼を受け，
丁所有の価額２，０００万円の宅地と価額１，６８０万円（消費税・地方消費税込み）の

建物の売買契約を媒介して成立させ，丁から１１６万円の報酬を受領した。













建物分１，６８０万円（消費税及び地方消費税込み）ということで、建物は課税されています。
課税前の値段(X)を計算します。



X × 1.05 = 1,680万円

X = 1,680万円 / 1.05 = 1,600万円





土地は非課税です。
建物と土地の価額を合計します。



1,600万円 + 2,000万円 = 3,600万円



法定報酬額を計算します。

3,600万円 × 0.03% + 6万円 = 114万円





消費税の免税業者であるＣとあるので、

免税業者 法定報酬額 × 1.025

114万円 × 1.025 = 116.85万円



この報酬額が上限額です。オーバーしているか判断してみましょう。

媒介は、依頼した者からのみ、受領する事ができます。
丁から１１６万円の報酬を受領した。



116万円 < 116.85万円


違反しない。





次は、主に取引形態によって報酬の限度を問う問題です。







[h20-43-4]
宅地建物取引業者Ａ及び宅地建物取引業者Ｂ (共に消費税課税事業者) が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


Ａは売主から代理の依頼を、Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、

代金４，０００万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から２６４万６，０００円、
Ｂは買主から１３２万３，０００円の報酬をそれぞれ受けることができる。














宅地なので、非課税。

4,000万円 × 0.03% + 6万円 = 126万円





共に消費税課税事業者なので

126万円 × 1.05 = 132.3万円








Ａは売主から代理の依頼 依頼した者から報酬の限度の2倍
Ｂは買主から媒介の依頼 依頼した者からのみ受領

複数の宅建業者が取引に関与する場合、関与した宅建業者全員が受領することができる報酬額合計は
依頼者の一方から受ける報酬の限度の2倍を超えてはいけない。


宅建業者全員が受領することができる報酬額合計は、264.6万円です。



Ａは売主から２６４万６，０００円、
Ｂは買主から１３２万３，０００円の報酬をそれぞれ受けることができる。
とありますが、依頼者の一方から受ける報酬の限度の2倍を超えているので、できません。

×





解いてみると、計算自体は、簡単だと思いますが、
取引のパターンは、ポイントを押さえないとややこしいですね。
過去問を繰り返し解いて慣れてくださいね。

登記です。

こんにちは。寒いですねー。お元気ですか？

今まで、宅業法のお話がメインでしたが、私自身がまた民法と登記をさらに
おさえないといけなくなったので、この2つのお話を中心にお話ししていこうと思います。

宅建学習をしている時に、少なからず登記は広い範囲で出題が1,2問でしたので
なんともはや本格的に勉強していませんでした。それより、宅業法を勉強した方が遥かに効率がいい。

なので、宅建受験者さんには、あまり時間を割いてまで読むようなものではないかもしれません。
息抜きに、ちょっと登記も。とか。登記に興味がものすごいある。とかの方が対象です。
とはいっても、宅建の登記の過去問はちゃんとおさえてくださいね。
実務では登記と接する機会が多いようなので、広い意味で知っていて損はないと思います。

民法に関しては、宅建にも使えるなという問題を中心にしてお話ししていきたいと思います。
もちろん宅業法のお話もしていきます。こないだのお話の続きもありますから。





[H3-16-3]
「二つの登記所の管轄区域にまたがって建っている建物の表示の登記の申請は双方の登記所にそれぞれ申請しなければならない。」

（登記所）
第六条
登記の事務は、不動産の所在地を管轄する法務局若しくは地方法務局若しくはこれらの支局又はこれらの出張所（以下単に「登記所」という。）がつかさどる。

２　不動産が二以上の登記所の管轄区域にまたがる場合は、法務省令で定めるところにより、法務大臣又は法務局若しくは地方法務局の長が、当該不動産に関する登記の事務をつかさどる登記所を指定する。


３　前項に規定する場合において、同項の指定がされるまでの間、登記の申

[わかりやすく解説]

不動産の所在地を管轄する法務局、地方法務局、これらの支店・出張所で登記の事務を行なっている。
不動産が2以上の登記所の管轄区域にまたがる場合は、法務大臣又は法務局若しくは地方法務局の長が登記所を指定する。
指定がない場合、いずれか1つの登記所で申請ができる。





×


[S63-16-3]
３．「二つの登記所の管轄区域にまたがっている一個の不動産の登記記録は，どちらの登記所においても備えられている。」

　　　第三章　登記記録等

（登記）
第十一条

　登記は、登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行う。
（申請の却下）
第二十五条

　登記官は、次に掲げる場合には、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければならない。ただし、当該申請の不備が補正することができるものである場合において、登記官が定めた相当の期間内に、申請人がこれを補正したときは、この限りでない。

一 申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないとき。


[わかりやすく解説]

登記は、登記官が登記簿に登記事項を記録する事によって行っている。
登記所の管轄に属しないときは、登記官は登記の申請を却下しなければならない。



不動産の所在地を管轄する法務局、地方法務局、これらの支店・出張所で登記の事務を行なっている。

不動産が2以上の登記所の管轄区域にまたがる場合は、法務大臣又は法務局若しくは地方法務局の長が登記所を指定する。

指定がない場合、いずれか1つの登記所で申請ができる。


したがって、どちらの登記所にも備えられるといったことはない。

×




それでは、過去問を繰り返し解いてくださいね。ノシ

登記の管轄

民法と登記。
またしても、十影響さんにお世話になるとは。
十影響さんの影響力はすごいです。

民法

ぬわー。民法と登記をまた学習しないといけなくなったー。

うーむ。こうなったら、宅建受験者の皆さん一緒に勉強していきましょう。

報酬の額

こんにちは。
相も変わらず寒いですねー。

最近、福山がまた再来です。桜坂以来です。
明日の☆SHOW、くうー。
故郷の思いと励ましの歌です。

歌は世につれ世は歌につれですよ。
福山節です。

経済は、どしゃぶりです。でもまた晴れます。

そして、何度も宅建の問題を解いて失敗するでもあきらめないでください。
解説読んで立ち上がった時、あなたの力は数倍にもなってるはずです。
そうサイヤ人みたいに。


さて、今回は報酬の話です。

宅建業者は、報酬の上限が決められています。
この報酬って言うのは、成功報酬です。なので、成約に至らなかった場合
1銭も受領する事ができません。


その上限はどうやって求めるのか。

取引価格(消費税は含まない)	割合
200万円以下	5%
200万円を超、400万円以下	4%
400万円を超	3%

例えば売買代金が3000万円だとすると


3000万円の中の200万円以下の部分は、
200万円 × 5% = 10万円


3000万円の中の200万円を超え400万円以下の部分は、
400万円 - 200万円 = 200万円
200万円 × 4% = 8万円


3000万円の中の400万円超える部分は、
3000万円 - 200万円 - 200万円 = 2600万円
2600万円 × 3% = 78万円

合算して、
10万円 + 8万円 + 78万円 = 96万円


媒介契約書でよく見る 取引価格 × 3% + 6万円
これは、400万円を超える取引価格、あくまでも速算法の表記です。


400万円以下の取引で、取引価格 × 3% + 6万円を使っちゃまずいですからね。

例えば取引価格が300万円の場合

300万円の中の200万円以下の部分は、
200万円 × 5% = 10万円


300万円の中の200万円を超え400万円以下の部分は、
100万円 × 4% = 4万円


10 + 4 = 14万円


実際に2,3回計算してみると覚えやすくなります。

あたかも法律で決まっているからこの価格で取引しないといけないという
訳ではありません。あくまで報酬の上限額です。

報酬額の計算も過去問に出てきたと思います。
次回は、消費税を含めた計算をします。


さてさて。

お客さんが、広告打って、物件を売って欲しいと依頼を受け
成約した場合、広告費は、成功報酬とは別に受領できます。

しかし、そんな依頼を受けずに勝手に広告出した場合は、
受領できません。



[問題 H17-34-4]
宅地建物取引業者Ａは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。
Ａは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。







[解答例]
宅地建物取引業者は、依頼に基づき広告した場合は、報酬とは別に
広告料金を請求できるから

×



そりゃそうですよね。



あーと前回３回に渡って投稿したのは、私が受験した時、間違った時に
書き留めておいたノートです。まーサブノートをつくるかどうかは問題ではなく
過去問を繰り返し解いてくださいね。

ではノシ。

保証協会

■保証協会

弁済業務保証金分担金

加入する際に払う。

新たに事務所を設置した日から、２週間以内。

いくら？

主たる事務所につき　　６０万円

その他の事務所につき   ３０万円

社員になる者は、保証協会へ納付、金銭に限る　すなわち有価証券は不可。

保証協会から供託所は、有価証券での供託OK

保証協会は、弁済業務分担金を受けた日から

１週間以内に、弁済業務保証金を供託しなければいけない。

○還付の流れ

債権者が、保証協会の認証を受け、供託所から還付を受ける。

↓

国土交通大臣から保証協会に通知→保証協会は２週間以内に供託

↓

保証協会は、社員に通知→社員は２週間以内に還付充当金を保証協会へ納付

２週間以内　供託

２週間以内　通知

もし、社員が還付充当金を納付しない場合→特別弁済業務保証分担金を１ヶ月以内に、保証協会に納付（猶予）

↓

その者は、社員の地位を失う。

↓

社員の地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの

供託所に供託し、免許権者に届け出しなければならない。

案内所

■案内所

○届け出

案内所を設置し契約行為をする場合は、届け出をおこなう。

どんな案内所？

申し込みを受け、又は契約をする

継続的業務施設

10戸・区画以上を分譲する案内所

分譲の代理・媒介の案内所

催し実施場所

いつまでに？

あらかじめ業務が開始する１０日以内までに

だれに？

免許権者＋所在地を管轄する都道府県

案内所で申し込み又は契約をするところには、

専任の主任者を置く。

○標識

標識は、ただ単に案内をす施設にも掲げる。

全業務場所に掲げる

専任取引主任者を置く場合、その名前

置かない場所は、分譲所在現場を除き、クーリングオフ適用がある旨を表示する。

■帳簿

従業員・業務に関する帳簿は、各事業者ごとに設置する。

媒介契約

■媒介契約

専任媒介契約　自分で探した相手方に売れる

専属専任媒介契約　自分で探した相手方にも売れない　

専任媒介契約　契約を結んだ日から７日（休業日を除く）以内に指定流通機構に登録する　２週間に１回以上報告する

専属専任媒介契約　契約を結んだ日から５日（休業日を除く）以内に指定流通機構に登録する　１週間に１回以上報告する

報告の期間・指定流通機構への登録期間

重要事項説明書

重要事項説明書

説明の相手方

	売買	交換	貸借
当事者	買い主	取得者
代理	買い主	取得者	借り主
媒介	買い主	取得者	借り主

□売買・交換

登記

法令

私道

ライフラインの整備状況

未完成物件の完成時の形状

代金・交換差金以外に授受される金権の額と目的

契約の解除

損害賠償額の予約・違約金に関する定め

手付金等の保全措置の概要

支払金、預かり金を受領する際の保全措置

ローン

瑕疵担保責任の保証保険契約の締結、その他の措置

☆区分所有建物

敷地

共用部分

専有部分

専有使用権

修繕費の内容と積み立て額

管理者について（名前と住所）

案があれば、その案を説明

案がなければ、説明不可

管理費

修繕の記録

□貸借

契約の期間・契約の更新

定期借地権について

売買・交換と賃借の違い

監督規定

こんばんわ。
オバマ大統領就任演説は、今までの演説に比べ日本でも注目度が大きかったですね。
ノッチと小浜市フラダンスの皆さんはどうしていたんでしょう。確認はとってません。w
一方で、日経平均は7000円台ですか。
情報がいまいち伝わってこないのですが、イギリスの銀行株が急落したようですね。
欧州に目が向いていないといけないのかもしれません。


今回、監督規定のお話です。

宅建業者・取引主任者・資格者には、義務やら制限があります。
それらの規定を守るため、違反した場合どうするか措置がとられています。

国土交通大臣(地方整備局長等)又は都道府県知事が、監督になります。
指導、助言、勧告をすることができます。

ある宅建業者が、違反してしまい免許取消処分を受けました。
さて、誰が処分権限をもっているのでしょうか？



答えは、免許権者です。


免許権者とは


[宅建業者の場合]

1つの都道府県の区域内において飲み事務所を設置する場合は、その事務所の所在する
知事の免許を受ける。

複数の都道府県の区域内において事務所を設置する場合は、国土交通大臣の免許を受ける。


事務所が存在する知事か、国土交通大臣が免許権者になります。



[取引主任者の場合]

登録を受けた知事か
登録の移転をした場合は、移転先の知事が免許権者になります。


[問題]
国土交通大臣の免許を受けた複数の都道府県の区域内において事務所を設置する宅建業者Aは、
乙県で違反し免許取消処分となった。免許が取り消せるのは、乙知事である。




[答え]

免許取消処分は、免許権者しか行えません。なので、乙知事ではなく、免許権者である
国土交通大臣が免許取消処分を行います。




免許権者はだれなのかをきっちり押さえておけば、惑わず簡単に解けるでしょう。
過去問を繰り返し解いてくださいね。

登録の移転

こんばんは。
昨日、日経平均一時7000円台に突入したようですね。
暗くなりますね。でも、明るく気を取り直していきましょう。


さて今回は登録の移転のお話です。

まず取引主任者は、試験を受けたところの都道府県知事の登録を受けます。
しかし、転職して他の都道府県に働く場所が変わり引っ越したとしましょう。

届出をすることがあった場合、試験を受けたところの都道府県知事へ
届け出なければなりません。

東京ー神奈川あたりだといけないことはないでしょうが、東京-大阪
とかになるとなかなか大変です。

そんな場合、登録の移転をしておけば便利です。

登録している都道府県以外の都道府県に所在する宅建業者の事務所の
業務に従事しようとするとき、すでに従事しているとき。


・申請の方法

現に登録をしている知事を経由して、移転先の都道府県知事に対して

登録移転申請書を提出する事により行う。




[問題]
甲知事の登録を受けている取引主任者Aさんは、甲県に所在する宅建業者B社の
事務所で業務を従事しており乙県に引っ越した場合、Aさんは、甲県知事を経由して
乙県知事に登録の移転を申請する事ができる。





[解答]
登録している都道府県以外の都道府県に所在する宅建業者の事務所の
業務に従事しようとするとき、すでに従事しているときではないので
単に引っ越した場合は、登録の移転はできません。

×




[問題]
甲知事の登録を受けている取引主任者Aさんは、甲県に所在する宅建業者B社の
事務所で業務を従事していたが、転職して乙県に所在する宅建業者C社の事務所で
業務に従事する場合は、Aさんは、甲県知事を経由して乙県知事に登録の移転を
申請する事ができる。


[解答]
他の都道府県に所在する宅建業者の事務所で従事する場合は、
現に登録を受けている知事を経由して、移転先の都道府県知事に対して
登録の移転を申請することができます。

○



[問題]
甲知事の登録を受けている取引主任者Aさんは、甲県に所在する宅建業者B社の
事務所で業務を従事していたが、転職して乙県に所在する宅建業者C社の事務所で
業務に従事する場合は、Aさんは、甲県知事を経由して乙県知事に登録の移転を
申請しなければならない。


[解答]
登録の移転は任意です。
×

「できる」と「しなければならない」との違い。
登録の移転の問題は、こういう細かい所を突いた問題という印象を持っています。
最初は、なんだこれと正直思いました。インパクトがある問題でしたから
記憶に残っています。

申請の手続きは、どこからどこへ経由して行われるかも過去問にあったと思います。
過去問を繰り返し解いてくださいね。

ではまたノシ

今日は成人式

こんにちは。
寒いですねー。今日は、成人式の日です。
毎年 成人式→若者暴れる→マスコミ騒ぐがお決まりのパターンのように思います。
普通にやっているところの方が多いと思うんですけどね。
何年かに一度は、普通にやってるところだけを見てみたいです。


取引主任者のみができる業務

• 重要事項の説明


• 重要事項説明書への記名押印


• 契約成立時に交付すべき書面への記名押印

[問題]
取引主任者Ｇは，取引主任者証の有効期間内に更新をせず，有効期間の満了日から２週間後に取引主任者証の交付を受けた。
その２週間の間にＧに重要事項説明を行わせた宅地建物取引業者Ｈ社は業務停止処分を受けることがある。


[解答]
有効期間の更新を受けていない者は、取引主任者ではありません。
ということは、Gさんは、取引主任者の業務ができません。

また、取引主任者ではない者に重要事項説明を行わせたHは，
業務停止処分の対象になります。

○


過去問を解いてくださいね。

あけまして、おそいって

皆様、あけましておめでとうございます。
っといってすごい遅いご挨拶になってしまいました。
すみません。

宅建受験生の方へ、今年宅建受かりますように。

宅建業に2年以上実務経験がない私は、登録するために
今月末に、登録実務講習があります。

登録実務講習、それの修了試験があるので
いろいろハンドブックやテキストが送られてくるわけですよ。
当然ちゃー当然ですが、内容が宅建試験とかぶるんです。

安易に過去問解説なんかすると宅建受験者さんにご迷惑かけるはめになるので、
ただの宅建談話として書こうと思います。あくまでも暇な時におつきあいください。

宅建業法は、15点/50点出題ですからこれをおさえれば、かなりの点数が得られます。
しかも民法などと比べると容易い。なので宅建業法をメインにお話したいと思います。


宅地建物業とは？

宅地もしくは建物の売買もしくは交換、または宅地もしくは建物の
売買、交換、もしくは貸借の代理または媒介する行為で、不特定多数の者を
相手方とし、反復または継続して行うものを言い、宅建業者とは、業法第3条
第1項に定める免許を受けて業を営む者を意味している。

こうなんで、わかりにくいんでしょうか。普段こういう文書を見慣れてないから
でしょうか。

ちと整理したいと思います。

	売買	交換	貸借
自ら	○	○	×
代理	○	○	○
媒介	○	○	○

特徴としては、自ら貸借する以外は宅建業に該当します。

不特定多数の者を相手方とし、反復または継続して行うもの

ここは、いろいろなケースが登場してきて
宅建業に該当するか否かの判定する出題が
毎年のように出てきたと思います。


[問題]
Aさんは、自分のマンションを不特定多数の者を
相手方として、賃借を繰り返した。
これは、宅建業にあたるか否か？



[解答]
この場合は、自ら賃貸なので、該当しませんね。


いろいろなケースがありますから
過去問を繰り返し解いてくださいね。

んでは、またノシ